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Qué es un Contrato de Arras?

Qué es un Contrato de Arras?

¿Qué puedes hacer para reservar una casa?

Has encontrado la casa de tu vida. ¡Por fin!Es preciosa, estás seguro de ello, la quieres ya, no quieres que se te escape, que nadie te la quite…Pero todavía te quedan algunos asuntos muy importantes que cerrar, como puede ser la financiación. Y mientras tanto, ¿qué pedes hacer para señalizarla con la seguridad y garantía que necesitas?:Para señalizar tu casa debes firmar un Contrato de Arras o Contrato de Compra-Venta.A continuación te cuento cómo hacerlo.

Definición de Contrato de Arras:

 

Es un contrato privado, serio y con compromiso, firmado por el comprador y el vendedor de un inmueble para reservar el derecho de compra sobre una propiedad, entregando una cantidad que ambas partes acuerdan en concepto de señal y garantizando así la penalización de la parte que incumpla el acuerdo.

Por eso hay que especificarlo todo muy bien y dejarlo por escrito, para evitar problemas futuros y disgustos.

La ley considera que es un documento perfectamente legal y válido para formalizar un negocio, lo cual quiere decir que se estará obligado al cumplimiento del mismo, siempre que no sea contrario a la Ley. Esto es, no se podrá eximir del cumplimiento porque ya no conviene o no se sabe lo que se firmó.

De ahí la importancia de estar bien asesorado antes de firmar este documento. Hay que contar con la ayuda de algún profesional que te informe de qué es lo más conveniente para tí.

Puesto que no es necesario que el Notario intervenga en la formalización del documento, puedes firmarlo en tu casa, en la casa que se vende, o donde sea de tu agrado, ya que se trata de un contrato privado entre partes.

 

Qué datos debe tener un Contrato de Arras:

 

Los Datos Personales:

Los datos personales del vendedor/es y del comprador/es con sus respectivos DNIs.

Si vende un promotor o una sociedad, el documento lo firmará el administrador o el apoderado de la sociedad y deberá describir el poder que le otorga la sociedad ante Notario.  

Si la vivienda es de carácter ganancial deben firmarlo los dos y si es privativa debe firmarlo la persona que ostente la propiedad al 100% siempre que no sea el domicilio conyugal, en cuyo caso deberán firmar los dos igualmente.

Si alguno de los vendedores no puede asistir, deberá hacer un poder notarial a un tercero que firmará en su lugar, debiendo presentar una copia autorizada de dichos poderes para hacer la comprobación pertinente.

 

La Descripción de la Vivienda:

Los datos  (calle, nº, ciudad, referencia catastral, superficie, nº de garaje y trastero, nº de registro, tomo, libro………), si existe alguna carga sobre la vivienda, algún embargo o hipoteca, tal y como aparece en  la nota registral.

Si existe hipoteca, cabe la posibilidad de subrogarse a la misma si es de interés del comprador o no.

El importe que se solicitó como principal, que es la cantidad que aparece en la nota registral como carga hipotecaria, puede no coincidir con la cantidad que se debe por pagar actualmente. Con el paso de los años esa cantidad ha ido disminuyendo o incluso puede no existir porque se haya cancelado económicamente en el banco. Eso se comprobará en la escrituración ante el Notario, que pedirá un certificado de deuda pendiente en el momento de la firma.

La transmisión debe hacerse libre de cargas, es decir, que si en la nota simple actualizada aparece una carga hipotecaria ( esté o no cancelada económicamente), la gestoría de la parte compradora hará una retención económica estimada a la parte vendedora para asegurarse el trámite de la cancelación registral necesaria de dicha hipoteca.

Cuando la gestoría haga dicha cancelación, si es oportuno, devolverá el dinero sobrante a la parte vendedora mediante transferencia.

 

El Precio:

El precio en el que se vende la vivienda, la cantidad que se entrega como señal a cuenta del precio y la cantidad que queda por pagar.

Son arras penitenciales; es decir, que si la compraventa no se lleva a cabo por culpa del comprador, este perderá la cantidad entregada. Y si la culpa de la falta de compromiso es del vendedor, éste deberá devolver al comprador el doble. Artículo 1.454 del Código Civil

Esto deberá hacerse constar.

 

La Fecha de Escrituración:

Importante: no es conveniente ceñirse a un solo día en concreto porque si alguna parte interesada tiene un imprevisto,  y no se puede acudir ese día, se estaría incumpliendo el contrato firmado.

Lo más correcto y seguro es establecer dos fechas con un margen de 7-10 días, así ambas partes podrán organizarse y todos estarán preparados. De ese modo, si hay algún imprevisto, nadie lo incumplirá. Con un mínimo de 10 días de antelación se concretará el día exacto que a todos les venga bien, dentro de ese período preestablecido.

 

El Reparto de Gastos:

Si los gastos serán por Ley o de otra forma diferente. Hasta ahora, según la costumbre, todos los gastos los paga el comprador a excepción de la plusvalía municipal que la paga el vendedor.

Pero cada vez es más común acordar los gastos por Ley, esto es, la parte vendedora pagará la plusvalía y el original (matriz) de la escritura, mientras que la parte compradora pagará las copias de la escritura, los gastos de inscripción registral y los impuestos de transmisión.

Con respecto al IBI del año en curso, en caso de ausencia de pacto contrario, se abonará por la parte de aquel que el 1 de Enero del año en curso tenga la titularidad de la vivienda.

 

Elección del Notario:

En cualquier caso, la parte compradora es quien elige el notario donde se llevará a cabo la escrituración de la compraventa.

 

Qué debemos tener en cuenta para el día de la firma del contrato

Nota simple, catastral e identificación

Debemos adjuntar al contrato de arras la copia de la nota simple, la nota catastral, los DNI de vendedores y compradores y el justificante de la transferencia bancaria o una copia del cheque entregado como pago.

Se hace una firma en cada una de las hojas y se firma donde corresponda a cada parte al final del contrato.

Siempre prima el acuerdo mutuo

Tanto los importes, como las fechas y los gastos que conlleva la compra venta deben hacerse siempre por acuerdo de ambas partes.

 

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